Adam Neumann rachète WeWork

Est-ce que t'es prêt à savoir comment gagner 47 milliards de dollars, les perdre et les racheter pour 1,69€ ?

Dis-moi ! Et donc aujourd'hui, comme on s'est dit, on va essayer de creuser dans l'histoire, et l'histoire récente de WeWork, donc histoire hyper intéressante parce qu'elle est juste super rocambolesque, et elle prouve à la fois tout ce qu'il ne faut pas faire, mais aussi toutes les opportunités que tu peux déclencher dans le monde des startups, de la tech, et qui prouve aussi que quand tu as une bonne compréhension du monde à la fois des vicis et de la tech, tu peux transformer une boîte qui n'avait rien de tout ça en une licorne juste monstrueuse. Et donc je pense que pour commencer, l'idée c'est de se dire, rappelons qu'est-ce que c'est WeWork, parce qu'il y a peut-être des gens qui, à mon avis tout le monde sait plus ou moins ce que c'est WeWork, mais rappelons quand même pour qu'on ait tous la même compréhension. WeWork, c'est une boîte qui a été lancée en 2010 par un mec qui s'appelle Adam Newman, qui est un fondateur haut en couleur, on va dire, et on y reviendra après, et qui au cours de son histoire a levé plusieurs dizaines de milliards, alors tout confondu, equity, debt, machin, mais une dizaine de milliards, pour une valorisation qui a atteint 47 milliards de dollars en 2019 de mémoire. Avant de connaître une crise rapide, 1, mauvaise gestion, et Adam Newman qui est le fondateur, 2, elle résiste très mal au Covid, puisque c'est du coworking, on va y revenir, mais en gros c'est une boîte de coworking, donc forcément elle résiste mal au Covid, les espaces de travaux fermés, plus personne qui va bosser, et donc cata. Et ils ont essayé de se sauver en s'introduisant en bourse à une valo de 9 milliards, pousser le truc, rationaliser à mort, enlever tout ce côté start-up paillette, et en fait il y a quelques mois, je crois que c'était en décembre si je ne dis pas de conneries, au début janvier, WeWork a déposé le bilan, l'équivalent de déposer le bilan aux États-Unis, ce qui s'appelle Chapter 11 chez nos amis américains, et donc la boîte vaut officiellement 0, au plus bas elle a valu une vingtaine de millions de dollars à la fin de l'histoire, et donc tu ne pouvais même plus trader l'action, moi-même j'en avais acheté quelques-unes, heureusement pas beaucoup, et tout le monde a pris une paume et est à zéro.

Et tu m'as dit que la boîte valait 20 millions au plus bas ?

Oui, au plus bas.

Ça me paraît très peu, on est passé de 47 milliards à 20 millions ?

Oui, on est passé de 47 milliards à 20 millions dans les derniers temps, la boîte valait littéralement plus rien, et ça faisait quasiment un an qu'elle était en dessous des 500 millions, dans tous les cas, ce qui est ridicule à côté de la valorisation énorme de 47 milliards qui avait été donnée au moment de l'investissement de SoftBank, qui est le fond de SoftBank, qui est un des plus gros investisseurs, voire le plus gros investisseur de vici de la planète, qui est très connu pour avoir fait des gros paris, bon sur Uber ça a plutôt bien marché, mais beaucoup de paris plantés, et ils étaient notamment chez Sam Bachman Fried et FTX, beaucoup de casserole aussi. Et donc, qu'est-ce qui se passe il y a quelques semaines ? L'actualité c'est quoi ? Adam Newman revient, donc le fondateur qui avait été viré, qui s'est barré avec plus d'un milliard, revient, et fait une offre en disant je vais racheter la boîte pour un euro symbolique. Donc là, flex ultime ou débilité massive, je ne sais pas, mais ce qui est certain c'est que lui il se dit ok je vais récupérer la boîte pour rien au tribunal de commerce, donc un peu comme tu peux le voir en France, pour ceux qui ont regardé la série TAPI, c'est exactement ce que TAPI faisait, aller au tribunal de commerce, récupérer des boîtes en difficulté, et les racheter pour l'euro symbolique. Adam Newman est en train de faire la même chose, et sa stratégie assez classique en fait, si tu veux de chef d'entreprise, c'est de dire on a un actif, on a une marque, on a toujours un truc qui vaut quelque chose, alors ça vaut peut-être pas 47 milliards, mais ça vaut certainement pas zéro, je le rachète pour zéro.

Est-ce que c'est vraiment zéro en euro symbolique ? Moi j'avais vu 57 millions, mais peut-être que je me trompe ?

Non, il semblerait que le rachat soit en euro symbolique, par contre ce qui se passe quand tu fais ce genre d'opérations, c'est que tu te récupères des dettes, notamment les dettes sociales, alors je ne sais pas comment ça se passe exactement aux Etats-Unis, mais en France les dettes sociales, c'est impossible ou très compliqué à effacer, donc quand tu récupères, tu dois quand même payer les gens qui ont travaillé avant, et donc ce que tu as vu 57 millions vient peut-être de dettes qui ne peuvent pas être effacées.

Ok, en fait c'est un move qui est incroyable finalement, c'est un move qui est incroyable, parce qu'il s'en sort avec un milliard, c'est limite un playbook, comment gagner, comment vendre une boîte, elle l'a acheté pour pas grand-chose, et aujourd'hui il avait une autre boîte qui s'appelle Flow, si je ne vais pas le préciser.

Ouais, tout à fait.

Flow qui a un autre style de coworking.

Non, de co-living.

Ok, donc en gros ce qu'il a fait sur WeWork, quand il s'est barré, il s'est dit qu'il allait essayer de le reproduire sur du logement, donc sur du co-living en fait,

Et Flow pour être très clair, c'est soutenu par Andre Senorowicz, qui est un VC hyper connu dans la Silicon Valley, probablement deuxième ou troisième VC mondiale, après quand il faut à Vision Funds en termes de volume, et puis surtout après Sequoia en termes de fame si tu veux. Andre Senorowicz c'était un VC qui était hyper actif, notamment sur la période crypto, et ils ont décidé de soutenir Adam Newman avec 350 millions de dollars, donc il a levé 350 millions en équivalent de précide, ce qui semble ahurissant pour nous en France, mais bon, ça peut se faire aux US, ça peut arriver, ce genre de truc, surtout qu'il a mis son propre immobilier en gage. En gros ce qu'il a dit c'est j'ai apporté dans la boîte un milliard d'immobilier, le fameux milliard qu'il a sorti de WeWork, il l'a réinvesti en immobilier. On n'est pas sûr sur des chiffres, mais c'est globalement ça l'idée. Et ce milliard il l'a mis pour contre garantir l'investissement d'Andre Senorowicz. Le seul problème c'est que Flow, ça devait démarrer début 2023 ou mi 2023 gros max. On est mi février 2024, ça n'a toujours pas démarré de manière officielle. Le site c'est toujours une landing avec marqué Coming Sons, la dernière fois que j'ai vérifié, c'est-à-dire il y a une semaine. Il y a pas mal de rumeurs qui disent qu'il a cramé un paquet de cash et que le truc ne tourne pas si bien que ça. Et là tu arrives sur le premier problème du modèle WeWork, du modèle Flow, ou de tous les modèles d'immobilier que j'ai la chance de bien connaître. C'est si tu penses que l'immobilier va réagir comme une start-up SaaS parce que tu fais de la location et que donc tu as des revenus tous les mois, tu te mets le doigt dans l'œil. Tu te mets le doigt dans l'œil parce que tu as de la vacance locative, parce que tu as des lois, parce que tu as de la complexité, parce que si tu veux faire de l'achat-re-vente, c'est compliqué, parce que tu as les notaires, parce que tu as ça, tu as de la fiscalité. En gros, les gens ont tendance à confondre le marché immobilier et monter les start-ups sur l'immobilier en se disant que ça va réagir comme n'importe quel marché de software, alors que pas du tout. C'est un marché vraiment à part et tu te rends compte que si tu fais le compte sur les énormes proptech américaines, notamment Compass, j'ai vous fait Open Door, WeWork, évidemment Flow maintenant, le ratio n'est quand même pas très bon. Le ratio n'est quand même pas très bon et les proptech ont tendance à prendre des énormes, énormes, énormes branlées quand elles jouent trop au jeu de vie parce qu'elles lèvent, elles lèvent, elles lèvent, elles lèvent de l'argent. Elles burnent sur de l'effectif, sur de la R&D. Le problème, c'est que le sous-jacent immobilier qui, lui, est censé rapporter de l'argent, il ne rapporte pas de l'argent aussi vite que ne le rapporte un software. Parce que acheter une maison, ce n'est pas je mets ma carte et j'achète une maison. Tu as un software, tu fais des tests super rapides. Sur de l'immobilier, c'est du temps très, très long. Nous, avec Will, le modèle qu'on développe, on a mis du temps à le développer. On joue sur des très gros montants et c'est ces très gros montants qu'on réinvestit dans la R&D et pas on lève pour faire de la R&D. Et cette R&D, on espère qu'à un moment, elle va sortir un truc magique qui fait qu'on va aller plus vite parce que ce playbook là, il y a plein de mecs qui ont essayé de le jouer et à ma connaissance, tous les mecs l'ont perdu d'ici là. Enfin jusqu'à maintenant en tout cas, tous les mecs ont perdu sur le playbook tradit start-up mis dans l'immobilier. C'est un playbook très différent.

Et donc du coup, c'est quoi la suite selon toi déjà avec ce deal qui donne mieux qu'Adam Newman finalement pour reprendre WeWork, la boîte qu'il a fondé. Donc de 1, qu'est-ce qui bloque. Si ce n'est l'égo, ça se trouve que c'est l'égo aujourd'hui des personnes qui possèdent réellement l'entreprise, qui disent non, on n'en veut pas. Donc de 1, qu'est-ce qui bloque. Et de 2, dans le scénario où Adam Newman reviendrait, selon toi Madame Yerma, qu'est-ce qui peut se passer ? Est-ce que finalement, est-ce que la boîte va repartir ? Est-ce que va y avoir une belle synergie avec Flo ? Est-ce que finalement ça va être le retour de WeWork à une valorisation similaire à ces exploits passés ? Ou alors l'échec ? Ça se trouve, Adam Newman est le futur Steve Jobs qui revient la tête haute et qui transforme la boîte dans quelque chose qui va rayonner à l'échelle internationale.

Alors ce serait complètement monstrueux. Évidemment, à chaque fois qu'il se passe un truc comme ça dans le monde des startups, tout le monde est obligé de faire cette comparaison. En mode, Steve Jobs est revenu chez Apple, ils ont racheté Next, donc sa boîte sur laquelle il était au milieu. Même cas de figure, il est parti, il a monté Flo et il revient. Il y a quand même 2-3 petites différences. 1, quand Steve Jobs revient chez Apple, Apple n'est pas Chapter 11, Apple est dans le mal, certes, Apple est en difficulté, certes, mais Apple n'est pas mort. Là, WeWork, s'il n'y a pas de plan de sauvegarde ou je ne sais pas quoi, c'est mort. Donc il y a quand même cette énorme différence au milieu. Deuxième chose, quand Steve Jobs est rappelé, il est rappelé en tant que signo, pas en tant qu'actionnaire majoritaire qui rachète la boîte. On lui donne des stocks parce qu'en fait il y a une espèce de conversion entre ses stocks de chez Next et ses stocks de chez Apple, mais ce n'est pas tout à fait la même chose. Ce n'est quand même pas exactement le même. Financiellement, ce n'est pas la même méthode. Maintenant, évidemment, sur le côté technique, on va dire, tout le monde fait cette comparaison parce que tout le monde a envie de voir un fondateur qui revient. On l'a sorti parce que soi-disant, il avait de la mauvaise gestion, machin, mais ce qui était vrai dans le cas de Newman, il est parti en couille sur plein de dépenses. Il a overspend complètement. Il n'a pas regardé le fait que le modèle ne tenait absolument pas à l'échelle. Il a continué à développer peu importe de savoir si sa boîte gagnait vraiment de l'argent ou pas. Encore une fois, quand je dis gagner de l'argent, ce n'est pas gagner de l'argent en termes de CA. On en parle souvent sur la chaîne, mais le sujet, ce n'est pas de faire du CA. C'est très bien. Mais le sujet, c'est est-ce qu'à un moment, ce CA, il est rentable et il fait du free cash flow, si tu veux, et WeWork ne faisait pas de free cash flow. À chaque fois que WeWork augmentait son CA, il augmentait ses pertes d'autant. Donc, si tu veux, oui, on peut reprocher des trucs à Newman. Maintenant, la question de est-ce que Newman va réussir à remonter WeWork, c'est chaud parce que, encore une fois, la grosse différence avec Apple, c'est que Apple, quand Steve Jobs revient en 1996, on amorce une nouvelle phase de développement des technologies du numérique. Donc, on est juste avant que ça pète en 2001, tu vois que tu es la crise de 2001, mais globalement, on est sur une phase ultra expansionniste sur le web, sur Internet. Enfin, web Internet, c'est la même chose, mais surtout les ordis portables, sur le mobile, sur les MP3, enfin avec l'iPod et tout ça. Donc, on est vraiment dans une phase de gros développement. Maintenant, là, Newman, il reprend en gros deux boîtes d'IMO au milieu de la pire crise IMO qu'on ait eue depuis 2008. Donc, il n'arrive pas du tout, du tout, du tout dans la même période. Il arrive dans une période où c'est très complexe et où le risque de prendre une branlée est énorme et où le risque de ne pas s'en sortir, même s'il est bon, est existant. Deux, ça va être plus difficile d'être suivi par des investisseurs quand la boîte que tu reprends est en liquidation en plus, parce que ça veut dire qu'il faut que tu te refasses tout un traque vici. Je ne sais même pas comment ça se passe. Tu ne peux pas relever des série A parce que tu vas te rediluer. C'est très compliqué et je ne suis pas sûr qu'il ait assez de thunes sur ses fonds propres pour remonter la boîte, parce qu'on parle d'une boîte qui avait chaque mois des centaines de millions, voire des milliards d'euros de liste, de location, d'espace pour ensuite les découper et les relouer. Troisième point, tu arrives dans une période où tu as beaucoup de boîtes qui commencent à dire que les bureaux à l'ancienne, ce n'était pas si mal que ça ou va revenir parce que voilà, d'un côté, notamment toutes les grosses banques, les machins, et tu as toute une partie des gens qui disent que je ne veux même plus du tout aller au bureau. Post-Covid, je m'en fous, je ne veux même pas de co-working, je bosse depuis chez moi, tu en es le meilleur exemple, je vais bosser à Bali, machin, nan, nan, nan. Et donc, je m'en fous, je m'en fous d'un WeWork qui est quand même relativement cher par rapport à un autre co-working. Trois, tu as une grosse concurrence sur les co-working parce que tu as de plus en plus de co-working qui ont ouvert et quand WeWork a un peu baissé le pied, tu as d'autres co-working forcément qui se sont engouffrés et même s'ils ne sont pas nationaux, nous à Bordeaux, on a au moins quatre, cinq marques de co-working locaux, quand je dis locaux ou nationaux ou régionaux qui se sont implantés et du coup, on n'a pas de WeWork ici. Et donc, ils ont un peu été freinés dans leur développement. Donc moi, je pense que c'est plutôt un effet d'annonce de Newman. Ça se trouve, j'ai tort. Pareil, je prends le pari maintenant et on vérifiera dans trois semaines, dans un mois, dans six mois. Et peut-être que tu me diras, là t'as eu tort et j'essaierai de m'expliquer sur pourquoi j'ai eu tort. Mais mon raisonnement, c'est que c'est un effet d'annonce qui ne va pas le faire, qui n'ira pas au bout du truc et que s'il va au bout du truc, le risque de fail est très, très grand, à mon avis. Je... J'ai du mal à voir comment il s'en sort. Par contre, ce qui est sûr, c'est que c'est un... probablement, même après tout ce qu'on peut lui reprocher, c'est un super fondateur, c'est un mec brillant et qu'il est capable, si le marché repart un peu et s'il arrive à faire prendre un modèle un peu plus sain, alors il deviendra extrêmement dangereux et s'il mélange les deux, Flow plus WeWork, et qu'il fait une espèce de co-living, co-working, dans les mêmes espaces, truc hyper bien pensé, ultra communautaire, machin, peut-être qu'il peut s'en sortir. Pour moi, c'est le seul moyen avec lequel il s'en sort. C'est attendre que la crise passe, merger les deux et du coup, retrouver la conscience d'investisseur qui, là, lui, balance des sommes folles et là, peut-être, il peut faire un truc.

Est-ce que le modèle à la WeWork peut être rentable ou pas ? Est-ce que demain, il peut y avoir un WeWork bis qui arrive et avoir le même niveau de valorisation, donc plus de 10 milliards, 20 milliards, 30 milliards, voire plus, et être rentable ? Parce que d'après ce que j'ai compris, dis-moi si j'ai tort ou pas, le modèle de développement de WeWork, c'était on va louer des bureaux à un prix plus élevé que ceux du marché, on va les aménager et ensuite, on va louer les locaux et après, on va louer les espaces de co-working à un prix inférieur à ceux du marché. Et donc, dans tous les cas, c'est comme ça qu'il a réussi à arriver et à défoncer tous les concurrents parce qu'il arrivait avec des offres qui étaient résistibles à la fois pour les buyers et à la fois pour les personnes qui voulaient travailler dedans, mais forcément, comme tu l'as dit, à chaque fois, plus il développait, plus il développait leurs chiffres d'affaires, plus forcément, ils avaient des coûts qui s'ajoutaient derrière. Est-ce qu'il est possible, dans ce cas-là, quelle serait la méthode, quelle serait l'idée, quelle serait le WeWork en question qui serait rentable avec une vision, une valorisation comparable à celle qui a pu connaître les heures de gloire de WeWork ?

Alors, le problème, alors ce que tu dis, tu as raison sur la réalité de ce que tu dis, mais ce n'était pas le modèle initial. En fait, le modèle initial, c'était de louer au prix du marché, pas au-dessus, au prix du marché, de découper et de louer moins cher des espaces plus petits, certes, mais du coup, le ratio mètre carré prix plus important. Et ils disaient, comment ils justifiaient le truc ? C'était en disant, ouais, mais il y a des espaces partagés qui sont géniaux. T'as la tireuse à bière, le machin, le truc, un super salon, t'es bien posé, machin, et c'était ça le jeu au milieu. Et donc, si tu veux ce jeu-là, pourquoi on en est arrivé dans la situation que t'évoques ? C'est parce que, en fait, le marché, comme au début, tu ne fais pas confiance aux startupers, c'est normal, pour réussir à avoir les emplacements qu'ils voulaient, il les a loués plus cher. Il a surbête, si tu veux. Il a dit, moi, je vous le loue deux fois le prix. J'exagère, ce n'était pas ça, mais je vous le loue 10 % de plus, ce qui est énorme en immobilier. Et donc, si tu veux, en faisant ça, il s'est mis tout seul dans la merde. Mais ce n'est pas le modèle de base. Le modèle de base, c'est de louer au prix de marché et de louer entre guillemets plus cher, mais à la découpe. Et pareil, de l'autre côté, comme il voulait faire venir des gens vites pour attirer un max de monde, il a baissé le prix au max. Mais ce n'est pas ça, le modèle théorique. Et donc, le modèle théorique, il existe. Il existe depuis 40 ans. Ça s'appelle Regus. Ça vaut 3 milliards. Ça s'appelle IWC. Ça doit valoir un milliard et demi ou deux. Je ne sais pas exactement. Je suis en train de dire peut-être une connerie. Regus, c'est peut-être la marque IWC. Grosso merdo, tu as une autre boîte qui détire la marque Regus et qui vaut 3 milliards et qui fait ça à l'ancienne. C'est-à-dire qu'il loue à un et qu'il sous-loue à un et demi. Et en gros, c'est je prends du gros et je loue un petit peu.

Mais Adam Newman, il n'est pas débile. Je pense que les investisseurs qui l'ont accompagné ne sont pas débiles. Comment est-ce qu'il a pu penser que ça allait être pérenne, ce modèle-là ? En fait, quand il s'est rendu compte qu'il louait plus cher les locaux que pour les travailleurs, à quel moment il s'est dit on ne va pas rajouter de la LTV, on ne va pas rajouter d'autres produits ? Où est-il compté chercher sa rentabilité ?

Alors, en fait, ce qu'il comptait faire, comme beaucoup de startups, c'était de continuer à lever. Et plus il avançait, plus il avait des meilleures négociations. Donc plus il était capable de négocier, de dire là où avant je te le prenais à un 20, je te le prends à un 15, puis l'année d'après à un 10, puis... Mais le problème, c'est que tous les beaux loués dans les premières années sont venus plomber ces comptes. Et ça, mélangé avec le Covid, tout le monde qui s'en va, machin, c'est ça qui a fait tomber le truc. Mais le modèle aurait pu marquer. Enfin, le modèle. Admettons que SoftBank et tout leur pognon et d'autres invests et continuer à faire confiance, au bout d'un moment, tu finis par avoir ce qu'on appelle une prophétie auto-réalisatrice. C'est-à-dire que ça aurait marché. Ça aurait fini par marcher parce que, à force de volume, il aurait eu tous les espaces de bureaux de Manhattan. Là, tu t'en fous, une fois que tu es hégémonique, tu fais payer le prix que tu veux. Et c'était ça le game de WeWork. C'est juste qu'il a été arrêté en cours de route parce qu'au bout d'un moment, les conditions économiques et en plus, là, en termes de santé, se sont tendues. Et donc, tout le monde a dit, OK, là, on se calme, on arrête les vannes. Et une start-up, il n'y a rien de pire. Une start-up, si tu veux, si tu arrêtes les vannes au milieu d'une stratégie, tu coupes le fric au milieu d'une stratégie, c'est là que tu es le plus mal. Ce n'est pas tant le modèle, machin. Enfin, tu vois, si tu les coupes au début, à la limite, tu n'as pas beaucoup de casse, tu peux toujours pivoter, machin. Mais quand tu es lancé, que tu es un bateau énorme et inarrêtable, et qu'au moment, au milieu de la stratégie, on te dit, ouais, non, on coupe les vannes, tu ne pourras plus relever, ton truc, il explose. Si ça se trouve, il y avait une dernière levée qui devait faire, il devait y avoir plus ou moins 20 milliards entre la dette et l'équité. Si ça se trouve, cette dernière levée, elle passe. WeWork aujourd'hui, on dit que c'est un génie et qu'il a parfaitement manœuvré la crise du Covid et qu'il est en train de bouffer tout le monde dans l'immobilier parce qu'il est le dernier à pouvoir louer à bon prix. Tu vois, l'histoire, si à fond, cette levée de fond-là, elle passe, l'histoire, elle est totalement différente.

Alors, c'est peut-être naïf comme réflexion, mais est-ce que finalement, WeWork, s'imaginer qu'il avait créé une quotidienne, parce que moi, je suis allé plusieurs fois dans WeWork et à chaque fois, ce qui me frustrait, c'est qu'il fallait que je sorte, que j'assais manger ailleurs, que j'habitais trop au restaurant ou que sais-je, ça me saoulait, ça me saoulait de devoir sortir à chaque fois. Là-bas, il a quand même la chance d'avoir beaucoup d'emplois et de bureaux. Il a quand même la chance d'avoir des personnes qui ont étiqué restaurant, qui viennent et compagnie, qui peuvent très facilement dépenser. S'il avait utilisé une partie des locaux, une toute petite partie pour faire une sorte de self, est-ce que finalement, il aurait pas pu aller chercher cette LTV qui aurait permis à minima de diminuer ses pertes et au mieux d'aller chercher immédiatement la rentabilité pour justement passer à cette chose. Ce qui vient par là, c'est que est-ce que s'il avait fait évoluer l'idée, le concept, en ok, il y a le coworking, mais ce qui dit coworking dit que les types vont avoir besoin de manger. Peut-être que derrière, je dis des bêtises, mais peut-être que c'est peut-être poussé, mais une sorte de garderie si les entrepreneurs ont besoin de garder leurs enfants. Bref, s'il avait trouvé d'autres moyens de molletisation à l'intérieur des bureaux, qui répondaient aux problèmes, aux problématiques des personnes qui louaient ces fameux bureaux, est-ce que c'est quelque chose qui est envisageable dans ce genre de business model ? Et de deux, est-ce que tu penses que ça aurait suffi à équilibrer ? Et de trois, si oui, pourquoi il l'a pas fait ?

Alors, je pense que c'est envisageable dans ce genre de business model. Par contre, je pense pas, j'ai pas les chiffres, mais je pense pas que ça équilibre ton modèle. Je pense que le sujet c'est que tu vas gagner de l'argent avec la bouffe. Mais tu as la bouffe, tu vas peut-être faire quoi ? Si tu fais 20 % de marge, même si tous les midis tu sers des dizaines de repas, des centaines même, si tu veux. Tu vas gagner quelques milliers, peut-être quelques dizaines de milliers d'euros par jour. Mais quand, tu vois, tu as ton loyer, c'est 2 millions d'euros par mois à Manhattan. Oublie, tu vois, oublie. Je crois que leur dernière année, j'ai pas envie de te dire de bêtises, mais leur dernière année, c'était plusieurs milliards d'euros de pertes. Donc, pour aller chercher plusieurs milliards d'euros, regarde si tu veux, prends un groupe de bouffe, tu vois, de restauration. J'entends de restauration en physique, pas un producteur de bouffe. Et regarde si il y en a un qui sort, disons, 1 ou 2 milliards de bénéfices, tu vois, parce que c'est ça, en fait, pour compenser tes 2 milliards de pertes, il faudrait 2 milliards de l'autre côté de marge brute à minima, tu vois. T'as personne qui sort 2 milliards de marge brute dans la restauration. Donc, oui, oui, sur du très long terme, ça aurait pu avoir été des petits streams de rémunérations intéressantes pour solidifier le modèle. Mais là, je pense que le truc était tellement profond qu'à moins que tu réussisses à sortir du soft, tu vois, un truc avec 100 % de marge, genre un soft, ce qu'ils auraient pu faire et ce qu'ils avaient essayé de faire à un moment, c'était de racheter des réseaux sociaux pour faire une sorte de réseau social. Je vais te donner un exemple. J'ai jamais eu de meilleur idée que ça. Imagine que WeWork sort Skool et propose à tous les entrepreneurs de créer leur communauté et ainsi de suite. Skool étant la plateforme de Sam Oven, c'est de Alex Sormosier maintenant, qui permet de réunir des communautés entre elles au sein du plateforme.

Exactement.

Sur lesquelles on a déjà fait un petit podcast sur laquelle, allez voir la vidéo. Allez voir la vidéo. Et donc, si tu veux, s'ils avaient sorti un truc de ce style-là, peut-être que là, avec un produit où t'as 100 % de marge ou 95 % de marge, ils avaient déjà les équipes techniques qui bossaient moins que ce qu'elles devraient, tu vois. Là, ils auraient peut-être pu faire un truc. Mais pas avec la bouffe, pas avec la garderie. T'as pas assez de volume pour faire des trucs comme ça. La garderie, je t'avoue, au moyen. Mais la bouffe, je pense que ça serait plus intéressant. Fondamentalement, c'est des bonnes idées pour attirer plus de monde. C'est des bonnes idées pour rentabiliser des services supplémentaires. Mais par contre, c'est pas ça qui va sauver ton modèle.

Deuxième question. Pourquoi est-ce que c'était tellement... Pourquoi est-ce qu'ils ont pas acheté les locaux directement? Est-ce que c'était inenvisageable malgré toutes les levies de fond? Parce qu'au moins, ça aurait évité de... Cette perte, ça aurait diminué la perte.

Là aussi, t'as un autre problème que vous connaissez assez bien. C'est que quand tu fais de l'achat, t'es très vite limité par ton volume. Je te donne un exemple. Admettons que tu lèves 10 millions d'euros. Avec 10 millions d'euros levés, tu vas pouvoir louer 50... J'exagère, mais tu vois, en France, tu vas pouvoir louer 20 buildings. Tu vois. Si tu les achètes, tu vas en acheter 2. Donc, t'as au moins 1 x 10, t'as au moins... Mais je suis sûr que les chiffres, c'est même pire que ça, mais t'as au moins 1 x 10 de décalage.

Ok. Je continue sur cette question-là. Encore une fois, ça se trouve que c'est très naïf, donc hésite pas à... Je veux dire, imagine, imagine, tu lèves de l'argent auprès d'investisseurs. Tu achètes des buildings, t'en achètes 2. Tu loues, t'arrives à être rotable parce que tu les as achetés directement, t'as pas forcément de coûts récurrents.

T'as ton prêt.

Non, non, je parle pas du prêt, je te parle de la levée d'argent. Imagine, tu commences à lever d'argent, toi, tu lèves en equity.

Donc, ce que tu me dis, pour qu'on soit très précis, tu lèves tout en equity, tu lèves 10 millions en equity et t'achètes les bâtiments cash.

Exactement. Tu lèves ça. Ça te permet d'être rotable immédiatement. Avec cette rentabilité, tu vas voir les banques.

Les banques te font un emprunt.

Ouais. Le prêt est automatiquement reboursé par l'argent que tu génères déjà avec les immeubles que t'as loués.

Déjà là, dans les centres-villes, ça marche plus. Alors, tu peux le faire. On va trouver des mecs qui, en commentaire, vont nous dire j'arrive à le faire sur un appart, sur un machin ou sur quelques unités. Mais si t'achètes WeWork, par exemple, il y en a un sur les Champs-Elysées de mémoire et il y en a un qui est à côté de Rue de la Victoire à Paris. À aucun moment, ce truc-là, il est rentable au sens cashflow positif. Mais tu l'achètes, c'est... Enfin, à partir du moment où t'as une dette qui court, t'es niqué. Enfin, je pense que c'est impossible.

Comment t'aurais fait, toi, si tu devais créer le prochain WeWork ? Comment t'aurais fait pour être rotable ?

Alors, il y a un truc qui est possible maintenant, mais qui n'était pas possible à l'époque. C'est que maintenant, tu peux le jouer, à mon avis, si t'es bon en négociation, et c'est le cas largement d'Adam Newman, tu peux le jouer en partage de revenus. Comme aujourd'hui, t'as beaucoup d'espace de bureaux qui sont vides, qui sont mal loués, ou mal loués au sens où il n'y a que 10 % du truc qui est loué et tout, tu dis à des mecs je vais le remplir et je vous reverse 50 % de ce que je gagne. Mais tu t'engages pas sur un loyer. Aujourd'hui, avec les taux, tu ne pourrais plus acheter et faire ça. Avec des taux tels qu'ils sont aujourd'hui, tu te fais massacrer.

C'est comme ça que t'aurais fait, toi ?

À ma connaissance, c'est le meilleur moyen de ne pas avoir de problèmes. Parce que je ne suis pas un expert par contre, moi, de l'immobilier commercial et de bureaux. Moi, j'en fais très très très très peu. Et donc, c'est pas ce que je connais mieux et je n'en fais surtout pas en locatif. Il y a des mecs qui en font, il y a des mecs qui arrivent à être rentables, mais pas à l'échelle de WeWork. C'est toujours une question d'échelle, l'immobilier. C'est-à-dire que faire 20 % de marge sur, tu vois, un petit appart avec un marchand de biens, c'est faisable. Il y a plein de mecs qui savent le faire. Être rentable avec 20 % de marge sur, sans logement, en périphérie, aujourd'hui, c'est quasiment impossible. Pour eux, c'est voir, c'est impossible.

Je me pose la question parce que je vois de plus en plus de modèles économiques qui se basent soit sur du coworking, soit sur des clubs privés avec des accès à des hôtels, je pense au Soho House, qui ont l'air d'être rentables, qui ont l'air d'avoir le vent en poupe. Et je me dis, parce que la force de Soho House, par exemple, c'est qu'ils sont nichés. La narrative, c'est on ne parle qu'à une certaine catégorie de la population. Ça a l'air, le modèle économique a l'air de bien fonctionner puisqu'ils continuent à ouvrir. Je crois qu'ils ont très certainement levé récemment. Est-ce que finalement, un WeWork bis qui marcherait, ce ne serait pas quelque chose de plus élitiste et plus cher ?

Alors attention, parce que Soho House avant toute chose, c'est un club et une chaîne d'hôtel. L'hôtellerie, ça, ça cartonne. L'hôtellerie, c'est pas un sujet. Parce que le prix de la chambre est très important. L'hôtellerie, c'est pas du tout un sujet. Ça marche bien. Ça cartonne. Il y a des difficultés comme partout, mais ça marche bien l'hôtellerie. Les clubs privés, tu payes un surplus de hype. Donc à partir du moment où le surplus de hype couvre tes frais, no problem. Et Soho House, on parle si je dis pas de conneries d'une vingtaine d'endroits dans le monde. Tu vois ? WeWork, au plus haut, ils avaient 400 ou 500 espaces. Donc c'est pas du tout la même échelle.

Oui mais on parle quand même de 1 milliard 12, 1 milliard 120 000 de revenus en 2013. Avec 20 places, on dit. C'est quand même mocheux.

Va sur le site, il doit y avoir une vingtaine d'hôtels. Max. Attends, je vais checker. J'ai pas envie de dire de bêtises parce que je connais leurs modèles et je l'ai un peu étudié mais je connais pas le nombre exact. Mais on tourne autour de ça.

30 hôtels autour du globe. C'est énorme.

Ils ont 30 hôtels avec 1,12 milliard d'euros annuels. Alors que WeWork devait faire à peu près le même chiffre d'affaires pour 500 espaces, je pense. 300, 500, je sais pas exactement mais ils en avaient dans toutes les capitales et dans beaucoup de villes secondaires. Aux Etats-Unis, on en avait un dans chaque ville. Et il y en avait 3, 4, 5 à New York.

Est-ce que tu penses que le modèle à la sawhouse pourrait être dupliqué mais dans notre niche, eux sont vachement sur le côté créatif, même si j'ai l'impression qu'il y a des vici qui commencent à rentrer dedans, il y a des financiers qui commencent à rentrer dedans et je crois qu'ils sont mal vus d'ailleurs. Je crois qu'ils étaient un peu mal vus qui commencent à être poussés vers la sortie. La base du truc c'était pas de financier. C'est le créatif. Ça a commencé à Londres en disant pas de financier. Nous ce qu'on veut c'est tous les autres parce que sinon tous les clubs après les modèles élitistes, les modèles élitistes c'est toujours un truc qui marche. Enfin, à partir du moment où tu fais un modèle élitiste, tu arrives à capter ta population et que t'arrives à avoir un niveau constant de qualité, si tu veux. T'es bien.

Et je veux dire, un modèle, imagine une sawhouse niché entrepreneur.

Donc finalement, ça reprend exactement l'idée que tu as eu dans un dernier podcast.

Mais oui, c'est ça, rajouter à cela le côté vraiment club et pas juste co-living plus co-working. Finalement, c'était exactement l'idée que tu avais eue.

Et pourquoi ça existe pas encore ça ?

C'est une très bonne question. Alors dans le dernier podcast, on nous a dit, ouais ça existe. Il y a deux, trois boîtes qui ont été citées qui existent on va dire à petite échelle. Alors petite échelle, j'ai pas du tout creusé dans les chiffres, donc j'en sais rien. Ça se trouve ils font un max de fric et voilà. En tout cas, pas que je connaisse de manière tu vois énorme. Et non, pourquoi ? Parce que parce que mine derrière nous, on vit là-dedans, mais on est quand même une petite niche. Et on est une niche qui n'est pas toujours la plus friquée, si tu veux. C'est plus facile de le faire sur du très haut de gamme. T'es sûr que les gens ils sont friqués alors que des entrepreneurs, on a plein qui sont pas friqués, moyennement friqués et une partie de fric. C'est vrai, c'est vrai, je pense qu'il y a quand même un énorme marché, il y a un énorme marché de... pour les businesses qui mixent les communautés avec des communautés XXL avec un accès à l'immobilier, avec un accès à un club. Je suis tombé sur une communauté assez récemment, je crois que ça s'appelle Vinstage, V-I-S-T-A-G-E.com. Alors eux c'est pas que pour les entrepreneurs, c'est pour tous ce qu'ils appellent les leaders internationaux. Ça va être pour les CEO, les CFO et compagnie. Juste l'accès au réseau digital, ils se font 200 millions de revenus par an. Et je me dis...

Attends, combien tu dis ? 200 millions ?

200 millions par an de revenus.

Je ne m'ai jamais entendu parler d'eux pourtant.

Ah mais il y a énormément, il y a, je vais peut-être en citer beaucoup hein, il y a V-Stage, il y a hub.network. Tu vas avoir Eventa, aussi très fort. Et après, après tu as d'autres types de communautés, il y a Doximity, une communauté de docteurs, mais ils ont rajouté de la tech derrière, bref. J'ai rencontré pas mal de, je suis tombé sur pas mal de communautés qui brassent énormément, énormément, énormément. Et et je me dis si ces types sont prêts à payer aussi cher pour des communautés en ligne, peut-être qu'ils seraient prêts à payer encore plus cher pour avoir des accès physiques dans des clubs. D'ailleurs c'est ce que font Chief.com. Alors eux, donc Chief.com je résume, j'explique, c'est une communauté de femmes, de femmes qui sont de Chiefs exécutives, des femmes qui sont, des cadres femmes dans des grosses boîtes, dans les plus grosses boîtes du monde. Eux, ils ont dépassé les 100 millions de revenus annuels, l'accès annuel, ça varie entre 5000 et 12 000 dollars par an. Ça marche super bien, ils ont fait quelques levées de fonds et ça a été créé il n'y a pas si longtemps, je crois qu'il y a moins de 5 ans ça a été levé. Valorisation qui a dépassé le milliard juste pour une communauté en ligne, donc très très stylé, Chief.com. Et eux, à l'intérieur de leur club, ce qu'ils proposent, c'est aussi l'accès à des clubs physiques privés. Alors ce que je pense c'est que ce n'est pas des clubs qui sont dédiés mais c'est plus des clubs avec qui ils ont eu des partenariats et avec très certainement des salles dédiées aux femmes, aux femmes du réseau de Chief.com. Mais pourquoi je dis ça, je ne sais pas. Je pense qu'il y a peut-être des synergies à faire entre les coalités digitales qui finalement, on le voit en poupe, nichées avec des idées avec des avec finalement des grandes idées qui sont qui permettent à des groupes, des petits groupes ou du moins à des groupes qui ont des choses communes à défendre de se retrouver dans le physique.

Il y a peut-être quelque chose à faire sur ça.

Mais de toute façon l'idée de base de WeWork c'était de créer des communautés. Sauf qu'il est arrivé trop tôt, entre guillemets, pour les communautés telles qu'on les conçoit aujourd'hui qui existent en fait depuis deux ans, au sens vraiment organisé où ça devient des business, où on a vécu un peu toute cette phase là. Lui, il faut se rappeler qu'il démarre en 2010. En 2010, c'était un peu le début de la grande époque de Facebook et tout ça. Donc en fait lui, quand il commence, il n'a pas tout le recul qu'on a aujourd'hui. Et donc le temps qu'il lance son modèle machin, que ça prenne. Bon, tu vois, en fait 2019, on ne parlait pas encore autant de communautés qu'on en parle aujourd'hui, même si ça existait déjà, si ça commençait, même s'il y avait des influenceurs, il y avait tout ce que tu veux. Mais on ne parlait pas autant de monétiser des communautés comme on le fait aujourd'hui, machin. Et je pense, je pense que c'est un truc qui aurait pu changer la phase de WeWork. Et je pense que s'il est très malin, pour revenir sur ce qu'on disait tout à l'heure, s'il est très malin, quand il reprend la boîte, il lance ça en même temps. Il lance des communautés. Et ensuite, ces communautés, il leur dit, vous pouvez habiter dans les flots, vous pouvez bosser dans les WeWork et potentiellement d'autres trucs s'il a d'autres trucs, tu vois, ce qui me coûte. En fait, 100%, en fait, ce qu'il aurait dû faire, ce qu'il aurait dû faire, je suis pas enfin, j'ai pas son niveau, mais un truc qu'il aurait pu faire, qui aurait été hyper smart, c'est qu'aujourd'hui, tu payes l'accès au bureau, tu payes l'accès au café gratos, tu payes l'accès à des espaces partagés, mais moi, je parlais à personne chez WeWork. Il y avait quelques personnes, je discutais avec elles, mais c'était tout. Sachant que, alors que finalement, c'est un réseau international, donc ce qu'il aurait pu faire, c'est un accès en plus digital à 9 euros par mois, 10 euros par mois, ou que sais-je, sachant qu'il avait des centaines de milliers de personnes qui étaient abonnées à ce réseau. Et ça aurait pu, au moins, au minima diminuer ses pertes. Et là, en plus, ça aurait été que des personnes qui étaient hyper intéressantes, qui résotaient. On a pas mal de gros cadres, des cils aux belles bois, des entrepreneurs. Je pense que ça aurait pu être un business model avec 100 % de marge, qui aurait été hyper intéressant, très complémentaire.

Carrément, je suis d'accord avec toi.

Adam Newman, excusez-moi. Je confrace ça dans le bureau. Allez, show. C'est parti. Show, show, show. Bon ben écoute, c'est tout. Écoute, non mais nickel. Donc on verra bien ce que l'avenir nous réserve, et surtout réserve à Adam Newman. Et je pense qu'on se fera un épisode follow-up d'ici 2 ou 3 mois pour voir si j'ai eu raison de tort sur mes prédictions.

Carrément. Allez, ciao.