5 Business à lancer dans l'immobilier

Et alors ça va comment l'immobilier en ce moment ? Ben ça va bien, l'immobilier ça va très bien surtout pour les gens qui ont déjà un portefeuille immobilier puisque comme vous le savez les loyers sont indexés sur l'inflation donc plus il y a d'inflation plus les loyers augmentent. Moi tu me donnes 100 000 euros aujourd'hui je fais 100 % sur ton capital chaque année pendant 15 ans ouais donc apparemment il y a des gens qui pensent que en ce moment le marché immobilier va bien et que c'est super et je pense qu'il est important de nuancer tous ces propos

Ouais donc pour faire toutes, comme certains le savent peut-être s'ils ont regardé les épisodes dès le début pour en faire à peu près toute ma carrière et toutes mes journées dans le monde de l'immobilier je pense qu'on qu'on est en train d'assister à une période qui a été sur la dernière année, année et demie extrêmement compliquée et qui au vu de ce qu'on voit là va être compliqué pendant encore au moins six mois Maintenant et tu vois par rapport à la vidéo à laquelle on fait référence ça veut pas dire qu'il n'y a pas des opportunités ça veut pas dire que si t'es malin et que tu joues entre les lignes tu peux pas avoir des gains qui sont énormes là où c'est plus compliqué c'est pour que ce soit réplicable si tu veux sur sur un énorme volume et que ce soit réplicable pour des boîtes qui font 20, 30, 40, 50, 100 salariés tu vois en tout cas 100 personnes qui travaillent et et ça c'est plus compliqué moi je discute avec chaque mois entre 30 et 50 patrons dans l'immobilier qui sont soit mes clients soit mes fournisseurs au vu de là où on se situe dans la chaîne de valeur et t'en as quasiment aucun la réalité et ils ne le diront pas tu vois sur les réseaux ils ne le diront pas en vrai et c'est pour ça que je ne citerai évidemment personne mais la réalité du marché à un instant T c'est que tout le monde se se posent des vraies questions j'ai encore eu un promoteur qui roulait en Porsche il y a quelques années et qui était un vrai craque tu vois on parle de boîte qui faisait plusieurs millions chez l'affaire annuelle avec des des centaines de milliers voire des millions d'euros de marges de résultats nets à la fin de l'année avec des dividendes énormes tout ça qui aujourd'hui me disent je n'arrive plus à faire mon métier j'arrive plus à prendre les opportunités ainsi de suite et alors ça il y a différents trucs c'est Le marché est en train de changer indépendamment de la merde qu'on rencontre sur l'étau sur il n'y a pas assez de commercialisation il y a les problèmes actuels le métier fondamental est en train de changer et ça c'est indépendant de la crise tu mélanges ça à une crise et c'est le mélange de ces deux trucs là qui fait que beaucoup aujourd'hui de boîtes qui cartonnaient encore jusqu'en 2022 sont sont aujourd'hui en difficulté donc quand on voit des vidéos comme ça et que en gros tu as des mecs qui te donnent tu as 100 sans aucune on dirait ça tu as on dirait sans filtre en disant sans nuance sans nuance ça marche bien moi je te fais 100 % par an sur ton capital investi du calme tu vois que tu puisses le faire une fois deux fois c'est possible nos problèmes maintenant si tu es très très très très très bon t'es le meilleur du monde à la limite s'il arrive à vous prouver tu as qu'il arrive à le faire dix fois le mec est hyper fort très cool mais je pense qu'il faut faire attention quand on envoie ce genre de messages aux gens de pas leur faire croire que tout le monde peut faire ça partout et que c'est facile et c'est ça le le fond du problème d'après moi dans l'immobilier c'est qu'entre 2018 et 2022 plein de gens se sont lancés mais vraiment tout le monde voulait devenir soit agent immobile soit marchand de biens soit essayer de monter sa petite boîte de promos soit être intervédier sur des gros deals soit faire du courtage peu importe mais sur ce sous-jacent là des littéralement des milliers de gens dizaines de milliers même se sont lancés dans le métier à un moment il y avait plus de je crois que c'était plus de 20 .000 marchands de biens qui étaient répertoriés 28 .000 agences immobilières quelque chose comme 40 .000 mandataires immobiliers c'est monstrueux tu as plus de mandataires immobiliers que de communes mais il y a des communes tu as ou t'as deux maisons à vendre à l'année quoi et donc avec de vente tu vis pas et donc tout ça à mi-tabou ça t'a fait un marché où il y avait des beaucoup trop d'acteurs mais il s'en foutait parce que tu avais un marché qui était en constante hausse et que la plupart du marché quand même il y a deux choses soit t'es en mode locatif et bon là à la limite en ce moment tu peux t'en sortir et ce qui représentait le coeur du marché c'est la transaction les transactions qu'elle soit via de la construction via de la rehab ou via des agences et ainsi de suite et en fait si tu veux c'est ça qui est en train de caler c'est toute cette partie là du marché c'est la partie qui a tiré le plus les gens parce que quand tu fais un coup de marchand de biens ou ce genre de trucs tu récupères des marges importantes surtout en volume très rapidement et comme tu avais de la banque et de l'effet de levier tout ça et bah c'est là que tu avais des mecs qui te disaient ouais j'ai gagné 200 000 euros dans l'immobilier en six mois parce que t'achètes un truc tu fais de la dette tu prends ta marge au milieu sur les travaux fin sur les travaux la revente le découpage il y a des dizaines de méthodes et et puis tu récoltes ta marge relativement rapidement et c'est ça qui marche plus aujourd'hui factuellement à moins que tu sois top 2 % dans le sourcing que tu arrives à te faire financer en ce moment par ta banque avec d'assez gros volume pour faire ça et que tu arrives à trouver de la commercialisation pour sortir de ton investissement parce que moi je connais plein de mecs aussi qui ont fait des supers investissements des supers travaux qui ont été suivis par leur banque et aujourd'hui ils n'arrivent plus à sortir donc ils restent avec un actif sur les bras qu'ils essayent de vendre qui leur coûte un taux d'intérêt qui leur coûte une charge foncière qui leur coûte tout un paquet de trucs et l'actif ils bougent pas et donc ils ont de la marge théorique en attente mais cette marge théorique en attente tant que tu n'as pas vendu tu c'est aller théorique comme son nom l'indique voilà donc être prudent quand vous regardez des podcasts et très prudent et même soyez prudent avec ce qu'on dit ça se trouve là je vous dis une connerie je pense pas parce que parce que je suis moi même prudent mais mais mais surtout quand c'est sorti de son contexte tu as avec des shorts faire très attention faire très très attention parce que pour le coup l'extrait qu'elle en fait référence à mon avis il va être shorté il va être partagé sur tout le réseau et puis en fait même au delà de ça ça s'arrête quand même à une une comédie qui est mass market la vidéo elle a déjà fait plus de 30 000 vues à l'espace de moins de 24 heures donc à mon avis elle va atteindre les 70 80 000 100 000 vues et donc ils ont ils ont un impact beaucoup plus gros beaucoup plus important que Peut-être qu'ils nécessiteraient justement beaucoup plus de fast checking en live en direct d'ailleurs si tu regardes la version longue j'ai pas encore tout regardé on l'avoue mais si tu regardes la version longue tu te rends compte que tout de suite après dans les dans les cinq minutes qui suivent il y a déjà des ouais mais alors attention faut faire attention à prendre ça en compte et ça en compte c'est pas aussi simple que ça tu vois mais si tu la shortes T'as l'impression que tout va bien et aujourd'hui je pense pas que tout aille bien je pense que le marché en vraie transformation et en vraie crise ça veut pas dire qu'il n'y a pas d'opportunités ça par contre et c'est hyper important que tout le monde comprenne que c'est pas parce qu'un marché est en crise que les opportunités n'existent pas nous c'est ce qu'on fait alors nous on a trouvé des opportunités en partant à l'étranger Maurice comme tu le sais

Alors quand tu dis nous c'est tu parles de ta boîte Will Labs peut-être expliquer un peu rapide

moi je parle de Will Labs donc nous Will Labs à un point très clair on accompagne les investisseurs et les promoteurs à se rencontrer pour faire des opérations immobilières et tout ça basé sur une plateforme tech qui permet grâce à la data d'avoir les idées claires sur quoi t'investis c'est à dire est ce que tu vas pouvoir faire passer les permis de construire est ce que c'est intéressant pour un financier est ce que c'est intéressant pour une revente si oui combien de temps tu vas mettre à vendre en fonction de l'état du marché actuel et tout ça donc nous on rassemble un maximum de data on fait des rapports data on trouve des projets et on trouve un promoteur un financeur on fait une masse de tout ça et on sort un maximum de projets le plus dérisqué possible puisque en théorie on a des investisseurs derrière qui achètent le truc en bloc un achat en bloc veut dire t'achètes tout le bâtiment d'un coup sec avec un seul ou deux investisseurs ce qui évite en ce moment un truc hyper chiant qui est le risque de commercialisation parce qu'aujourd'hui on a plein de clients qui sont bloqués sur ce qu'on appelle du diffus c'est à dire tu vends un madame michu un appartement un par un quoi en gros et ça c'est ce qui est bloqué en ce moment à cause de plein de choses mais à cause des taux du fait que les gens de par le taux soit moins financé de par le fait que comme il y a tout un côté un peu anxiogène sur les guerres actuellement machin mais les gens se projettent moins donc les gens achètent moins cette année sur le neuf on a perdu je crois j'ai pas envie de bêtises mais au vu des derniers chiffres on aurait perdu plus ou moins 60 % des ventes dans le neuf on a divisé le marché par deux Voilà

Alors du coup dans cette quand regarde l'état du marché actuel est ce que tu as dit qu'il existait des opportunités je suis d'accord avec toi est ce que tu es ce que tu verrais des idées de business je parle de business pas forcément d'investissement à moins de business alors c'est sur le marché de le moulir pour profiter de cette crise ou pour justement préparer le la future osc qui va suivre d'ici quelques années

pas carrément après il y a deux choses tu l'as très bien dit je pense que c'est hyper important pour les gens qui nous écoutent de se rendre compte qu'il y a deux catégories de trucs il y a des opportunités moi ce dont je parlais il y a quelques minutes c'était des opportunités d'investissement ou de on va dire de stratégie sur l'actif immobilier ce que j'entendais par là c'est de dire bah En bref je reprends notre exemple nous c'était de dire pourquoi on va à l'île Maurice parce que l'île Maurice Les marges sont plus hautes parce que les prix d'entrée de foncier sont plus basses cependant les prix de sortie comme c'est un marché luxe qui fait un peu rêver les gens est international donc tu as à la fois des anglais des français des sud africains et ainsi de suite ce marché là ça nous permet d'avoir des prix de sortie qui sont équivalents à ceux de la france avec des prix d'entrée qui sont plus bas donc tes marges sont plus importantes donc et ta commercialisation est moins emmerdée puisqu'elle est internationale et elle est sur des gens qui Achète de la résidence secondaire et ainsi de suite donc a priori ton marché il est moins impacté par les conditions de les conditions de marché les conditions de la crise qu'on vit en france donc nous ça a été notre voyons notre Notre stratégie c'était de dire vu que c'est de plus en plus compliqué en france on a toujours nos activités classiques en france elle ralentisse un peu on attaque on attaque un autre marché sur lequel on ne rencontre pas les mêmes problèmes nous l'opportunité l'a été là mais il y a d'autres opportunités sur certains types d'actifs et il y a un des business que j'avais comme idée on va en parler après parce que c'est à une distance entre les deux c'est à une distance entre un business et une opportunité qui tient sur un type d'actifs et on va y revenir mais ma première idée moi je pense et je pense que cette idée existe déjà en gestation c'est sûr et certain c'est tout ce qui est IA pour le on va dire le SAV client dans l'immobilier t'as beaucoup de gens qui se plaignent de la qualité du service quand t'es chez foncias en gestion et tout ça souvent les gens sont pas très contents il suffit que tu fasses tu prends ton ordi tu tapes foncias le nom de ta ville tu regardes les commentaires ça va être chaud tu tapes tu prends 15 agences il y a de grandes chances que les retours que tu as soit pas très bon donc alors il y a des gens qui abusent évidemment comme d'habitude il y a des gens à la moindre contrarieté ils te mettent un commentaire dégueulasse mais la réalité c'est que t'as quand même un problème à ce niveau là au niveau du on va dire du SAV du suivi client du fin ce que nous on appelle en startup customer relation manager si tu veux ça ça c'est un problème c'est un plutôt un problème dans l'immobilier et je pense que l'IA règle ce problème je pense qu'une bonne boîte qui te créé une IA pour gérer toute ta relation client poste le premier la première rencontre parce qu'en fait les gens voient l'agent immobilier ok la IA il vient et tout la maison c'est une première relation commerciale mais derrière si l'agence est bonne elle t'accompagne sur le juridique elle t'accompagne sur comment ça va se passer surtout si tu l'as jamais fait que t'es primo accédant elle peut même te donner théoriquement même si c'est plutôt rare des contacts en banque et ainsi de suite des contacts de courtier si tu as besoin de faire des travaux des contacts de gens pour tu vois il est censé te faire un follow-up sur ton expérience d'achat ou même de location mais plutôt d'achat immobilier ça aujourd'hui pour beaucoup d'agences c'est assez mal fait d'ailleurs tu vois que les agences qui le font très bien et qui ont un très bon suivi client humain on se parle ont des bien meilleurs résultats que les agences qui l'ont pas je pense que ça l'IA va faire un gros gros boulot pour ça et je pense que ceux qui vont prendre cette ce trend là et vont avoir des IA qui résolvent ce problème et qui te donne un tu as une relation client fois 10 elles vont massacrer les autres donc en gros un chatbot IA, niché immobilier ça peut aller plus loin que là mais ça peut être un bon début un chat GPT version IMO super entraîné à répondre à toutes les questions liées à l'immobilier français si tu veux enfin et voire même plus précis que ça et à l'immobilier de la zone en question je vais faire agrandir ma piste enfin je vais faire agrandir mon salon est ce que j'ai le droit en fait faire agrandir ton salon faut que tu déposes un permis pour déposer un permis faut faire ça là au vu du PLU n'y compte pas tout ce genre de choses tu vois PLU plan local d'urbanisme pour ceux qui ne seraient pas de la partie toutes ces questions qui en fait rendent l'immobilier complexe mais qui sont assez une fois que tu as lu le PLU c'est bon tu peux le faire avec de la reconnaissance de texte alors il y a tout un paquet de problèmes mais qui sont à régler mais un truc qui marcherait bien dans cette dans cette direction là pour moi serait game changer et un réseau d'agence pourrait avoir l'IA en backup ce serait même pas une IA tu as tu monétise parce que les gens je suis pas sûr qu'ils soient prêt à payer 5 euros par mois pour qu'ils soient aidés dans leur maison mais par contre t'as une agence qui avait un business model classique de je prends une commission sur la transaction baqué par IA et qui donc avec moins de salariés est capable d'avoir plus de rendement et un rendement qui est de meilleure qualité bah là je pense que tu flingues le truc je serais pas étonné que des boîtes comme Kompass tu vois aux états unis qui est une grosse proptech qui a valu plusieurs milliards bon là ils sont en difficulté au vu du marché les mecs se sont fait défoncer je crois que l'action vaut un dollar alors qu'elle était montée à 10 ou 12 tu vois au moment de l'IPO eux je serais pas étonné qu'ils testent des formes de ça très rapidement Globalement ils ont plein d'agents et ces agents là il est c'est un réseau d'agents sous techno on va l'affaire courte d'ailleurs pour revenir sur le truc d'avant pour se prouver que l'immobilier c'est pas si facile et que tout ne va pas bien comme le le disait la vidéo si tu veux il suffit de regarder toutes les market cap des boîtes IMO j'y pense que là mais prends les market cap de toutes les proptech qui sont introduites en bourse et prends les market cap notamment en france de nexity qui est premier promoteur français moi j'ai acheté des actions nexity pour être totalement audite et transparent je suis à moins 45 % et pourtant j'ai moyenné à la baisse plusieurs fois

ok hyper intéressant mais en fait dans tous les cas le si je reviens à l'idée même de chatbot IA les chatbots commencent boosté par l'IAS on commence à être de plus en plus financé par les vici au stade unis et je pense que je pense que la plupart des chatbots essaient d'être généraliste ou essaient de viser l'e-commerce et compagnie je suis pas sûr justement que aujourd'hui il y a un acteur qui est vraiment réussi à se positionner sur ok chatbot niche immobilier et donc je pense que tu as je pense que t'as une bonne idée et il y a encore moins en france d'ailleurs donc je pense que c'est une bonne idée en ce moment les vici t'envoient un maximum de blé enfin ce qu'ils ont fait c'est que sur les huit derniers mois ils ont envoyé un maximum de blé sur les sur les modèles de langage enfin en gros sur ggp t sur mistral en france sur en tropique fin bon bref il y en a plusieurs dont j'ai bouffé le nom mais ensuite maintenant il commence à là j'ai pu passer de lever la semaine dernière sur du suivi client généraliste donc là suivi client généraliste on parle à mon avis beaucoup de e-commerce j'ai pas testé les solutions donc je parle sans trop savoir mais on parle beaucoup à mon avis de e-commerce ce genre de truc et je pense que tu vas pouvoir l'adapter à ce que tu veux mais ça répond à des questions généralistes et je pense que la prochaine étape ça va être spécialiste ça va être chatbot spécialiste donc là on va attaquer bah le marché du du travel le marché de la food le marché du limo et puis ainsi de suite tu vois pour pour rester sur le même sur le même sur le même sujet j'ai pas vraiment pensé à cette idée là de business mais il y a une train qui explose Lorsque tu lorsque tu essaies de sourcer un peu les recherches google c'est ça va être toutes les agences marketing nichés de l'immobilier et donc ça va être comment est ce qu'on va est comment est ce qu'on va réussir à marketer finalement ces agences immobilières pour essayer de leur faire en sorte qu'ils récupèrent un maximum de dossiers possibles et là encore j'ai trouvé le l'approche à la fois très bateau et très smart Parce que moi qui suis moi qui baigne vachement dans le business online j'ai l'impression que les gars qui ont des agences les gars qui font du SMA ici de même près toujours la même petite profil et à les cibler des acteurs qui qui sont plus qui sont peut-être un peu moins sexy plus corporates comme comme comme les mecs qui les promoteurs ou les agences bah je trouve ça smart et je pense que la plus value peut être hyper intéressante et je pense qu'en plus le business model aussi peut être très intéressant alors après tout dépend ce qu'ils amènent réellement comme service mais peut-être Imaginez et bien un pourcentage sur la bande d'une certaine manière Après tu peux tout imaginer et c'est sûr qu'en ce moment au vu de l'état de trésor de beaucoup d'agences T'as intérêt à facturer de success fees enfin t'as pas intérêt à le faire on va dire court terme mais si tu veux mettre le pied dans la porte tu es obligé de facturer de success fees parce que sinon les mecs ils vont pas te payer grand chose tu vois

actuellement tu as nous pareil full transparence et je pense que c'est ça aussi la force de notre podcast c'est de rentrer en transparence donc nous aujourd'hui tu vois on achète on profite du marché pour acheter des agences et des réseaux d'agences immobiliers on va dire à prix réduit et si tu veux on a fait l'an dernier en 23 et début 24 là on a fait on a fait quatre deal d'agence et à des très bons prix que je ne peux pas discloser mais voilà et tu te rends compte qu'en fait le marché va vers la solidification si tu veux les petits indépendants qui fonctionnaient comme des artisans c'est de plus en plus compliqué aujourd'hui tu as besoin de de backups de fonctions supports que tu peux quasiment plus avoir tout seul si tu veux être être au niveau donc nous on s'est lancé dans cette stratégie là et mais pour faire du marketing tu vois il faut en agréger beaucoup parce qu'une agence c'est pas contrairement à ce que tout le monde a voulu te laisser croire c'est pas si rentable que ça c'est pas parce que t'as x milliers d'euros x dizaines de milliers d'euros sur chaque transat c'est pas pour autant que à la fin à la fin de la fin le taux résultat net il est de plus de 10 15 % une agence c'est un business qui fondamentalement encore une fois peut-être dans le luxe t'as des trucs mais une agence traditionnelle c'est un business qui sort entre 10 et 15 % de de marge à la fin quel intérêt de racheter une agence est-ce que le l'intérêt c'est de racheter des clients c'est d'acheter des dossiers c'est de racheter le réseau alors nous ce qu'on fait c'est qu'on rachète en fait si tu veux notre stratégie c'est quoi c'est qu'on a besoin de plus d'un maximum de dossiers ce que nous de l'autre côté on démarche des investisseurs qui ont besoin de déployer leurs frics donc nous on a deux sujets c'est un on augmente le nombre de dossiers deux quand on détient l'agence on augmente la proximité que l'on a avec le dossier je m'explique on le c'est à nous on le sait en premier il n'y a pas encore 15 mecs qui sont passés dessus et qui ont fait monter les prix qui ont fait des dingueries qui ont expliqué je sais pas quoi au propriétaire qu'il allait faire fois mille sur son terrain enfin tout ce genre de conneries on les évite en se rapprochant de la source donc nous notre sujet si tu veux c'est d'être le plus proche de la matière première c'est une question d'intégration d'intégration verticale c'est pas tant que le business en soit alors moi par principe je veux pas qu'il soit non rentable mais parce que je fonctionne pas comme ça mais c'est pas tant que le business en soi soit rentable c'est qui me donne accès à ce qui moi me fait vraiment gagner de l'argent à savoir le début de sourcing qui va jusqu'à la partie où on fait de l'investissement ok ouais c'est vraiment ça mon sujet moi et donc et donc là c'est pour nous c'est parfaitement la bonne période pour faire ça ça c'est une autre opportunité tu vois quand tu disait le marché il est compliqué mais il y a des opportunités ça s'en est une ça veut pas dire que ça rend le le sous-jacent plus simple on n'est pas meilleur on fait pas fois dix sur le chiffre d'affaires dès qu'on a repris le truc c'est pas le sujet par contre en ayant encapsulé l'ensemble de la chaîne de valeurs même si ici c'est moyen bah je m'en fous parce que ici c'est là que je récolte

smart je pense que ce serait intéressant d'aller en peut-être plus tard lorsque tu auras des très bonnes nouvelles à nous annoncer à ce sujet là Peut-être faire un débrief peut-être un décortiquez un peu le ton business exactement comment il fonctionne

Ah bah si tu veux on pourra faire on pourra faire un deep dive pour expliquer ce sera long parce que parce qu'on a quand même monté un business relativement complexe mais si tu veux prochaine pas prochain épisode mais on va dire relativement rapidement on se fait un deep dive complet de comment on a organisé le truc comment on est arrivé là et quels sont nos strates quels sont nos strates qu'on essaye de mettre en place et tu vois et qui marche mais comme tout enfin comme tout le monde et on fait des trucs qui marche très bien on a eu des idées qui marchent pas tu vois il y a des trucs ça marche bien et tu test ça marche pas Et voilà donc première idée première idée il y a il y a en backup et deuxième idée agence marketing IMO je pense que ces deux trucs qui ont toutes les chances de marcher et pour eux pareil la situation elle restera pas merdique indéfiniment ça il faut pas non plus tu vois faut pas tomber dans l'autre côté en mode ouais c'est Armageddon Faut être positif le truc va repartir c'est juste qu'il faut être un peu plus malin dans la manière dont tu navigues mais le truc va repartir et là si tu es bien positionné tu as des agences bien nichées tu vois qui te dit bien ce que tu fais parce que l'IMO c'est quand même particulier C'est quand même un sous-jacent important de l'économie mais qui répond à des règles qui ne sont pas celles du e-commerce qui ne sont pas celles de la tech pur jus qui ne sont pas celles de la finance qui répond à ses propres règles si tu es très bon là dedans il n'y a pas de raison tu vois moi je connais des cabinets d'avocats spécialisés en immobilier qui vraiment ne font que ça du dépôt de permis de construire de la défense de permis de construire tu as de l'accompagnement immobilier machin et c'est des cabinets pardon des cabinets qui cartonnent qui cartonnent vraiment et qui ont qui ont une clientèle captive parce qu'ils sont experts dans ce truc là de tous les cas c'est un truc que j'ai remarqué un pattern que j'ai remarqué à partir du moment où on est un intermédiaire généralement ça se passe bien quel que soit d'ailleurs la conjoncture à partir du moment où on se met entre les deux que ce soit par exemple moi quand je formais les personnes à lancer des business work 3 j'étais un intermédiaire ça marchait bien les agences qui s'étaient positionnées au moment de ok je vais vous aider pour lancer votre collection d'AFT intermédiaire bam ça se passe bien et donc ça m'étonne pas du tout qu'un cabinet d'avocat spécialisé là dedans ça se passe pas trop mal ouais mais clairement et puis alors autant la com tu peux la couper quand tu as les choses deviennent dures autant le cabinet d'avocat Pareil un jour on creusera si vous voulez dans les contrats et comment ça se passe quand tu fais des vraiment gros dossiers mais t'es obligé de la faire tu peux faire sans je pense mais mais mais c'est pas une bonne idée

j'enchaîne sur la troisième idée du coup Allez vas-y alors ça va être très rapide c'est jongler sur sur les narratives alors moi je suis pas du tout un pro dans l'immobilier mais je me rends compte d'une chose c'est que les personnes qui louent un bien notamment sur la court durée ils recherchent une expérience plus qu'un lit et puis après tchao je me tire et donc je pense que ça peut être intéressant de jouer sur les narratives et de raconter une histoire à partir du moment où on possède un bien immobilier c'est pas juste je vais vous louer c'est non je vais vous faire vivre une expérience donc à partir de là il y a plusieurs un certain nombre de niches et je pense notamment à la niche du digital detox et donc c'est dire que on va créer un endroit où on va mettre en place tout un je pense un écosystème et les infrastructures nécessaires pour faire en sorte que vous puissiez vivre votre digital detox donc par exemple un truc à la copagne avec des chevaux par exemple un truc où il n'y a bien entendu pas de wifi un truc où il n'y a pas d'électricité où on se chauffe au feu de bois etc etc il y a comme ça une boîte aux states unis qui marche pas trop mal que ça s'appelle silent break .co et en gros la bigaïgie c'est unplug and recharge in nature et c'est exactement ça c'est généralement pour les personnes qui aiment voyager seuls donc c'est en gros le le personnage c'est l'entrepreneur qui qui se dit what the fuck enfin qui commence à faire un burn out et qui se dit il faut que je parte seul et il faut que je parte seul et que je m'isole pendant trois quatre cinq jours sans internet sans rien et donc je pars hop je vais là bas et d'un coup et bien tu ne vends plus juste un lit tu vends une offre et donc en vendant cette offre et bien tu peux mettre un pricing qui est beaucoup plus déraisonnable que si tu venez juste un lit qui finalement est une communauté et les types ils surfent sur rbnb c'est fini à partir du moment où on n'a pas d'éléments de comparaison on peut beaucoup plus facilement jouer avec le prix et donc de la même manière qu'on crée d'ailleurs au niveau des trends sur sur que ce soit les trends tiktok google etc ça explose genre chose donc c'est hyper intéressant et de même à partir du moment où on a cette idée là et ben on peut on peut imaginer tous les types de narratives on peut imaginer créer Une sorte de cabane en disant c'est la cabane de agri de harry potter et donc on vit l'expérience de on fait vivre l'expérience de vous allez vivre dans la cabane d'agri de harry potter un truc près d'un lac peut-être que peut-être que personne n'aurait voulu louer ce truc habituellement ben non là on va réussir à louer mais en plus à louer assez cher parce qu'on va vendre une expérience et c'est ce type de choses qui marchent bien sur rbnb et au delà même de bien marcher sur rbnb il y a en ce moment des market place de De location courte durée qui sont en train de se positionner ce niché sur justement les expériences locatifs donc voilà je pense que je pense que ça peut être intéressant pour toutes les personnes qui alors encore une fois je suis pas du tout un professionnel je dis des bêtises mais pour les personnes qui se nichent qui se qui se spécialisent dans la location courte durée de vendre plus que juste vous allez dormir deux jours de nuit chez nous quoi non c'est vous allez vivre une expérience hors du commun pas aux deux jours mais forcément à falloir aligner les biais

Mais mec tu as entièrement raison parce que les expériences locatifs c'est un truc qui marche vachement bien tu vois il y a le premier truc qui a cartonné comme tu t'en doutes c'est les love rooms et tous ce genre de bails ou là évidemment toujours sur ce sujet sans là ça marche direct il n'y a pas de il n'y a pas de sujet t'as eu les cabanes dans les arbres là sur rbnb il y a eu des paquets de trucs comme ça et tous ces trucs là cartonnent même la ville pour ceux qui le savent peut-être pas enfin moi j'habite à bordeaux actuellement et la ville de bordeaux t'as mis je sais plus si c'est 11 ou 15 logements insolites à disposition que tu peux louer tu vois donc tu as une cabane ultra chelou au bord d'un lac avec tu as elle finit directement sur le lac il y a un truc dans des carrières de pierre enfin bon bref j'ai pas en tête tous les trucs mais en gros même la ville de bordeaux se dit tiens du logement insolite c'est marrant et les trucs sont bouqués tout le temps alors tu 11 pour la ville de bordeaux alors qu'il y a genre un million de personnes dans la cube donc enfin la communauté urbaine mais mais mais Ok fine mais les trucs sont toujours plein les trucs cartonnent et les gens adorent les gens adorent et d'ailleurs je crois que tu avais oublié un rapport sur ça mais c'était à toi ou à ben que j'avais oublié mais dans la même logique je vous invite les personnes qui nous écoutent à taper le mot clé barde nous brd nos fx bien ça le p a r d n o et j'ignore totalement ce que c'est mais c'est en train de littéralement exploser l'idée derrière c'est de prendre une grange, aller réveiller des granges et après d'aller louer et il y a la demande pour ce type d'expérience qui explose et en france personne ne se souvectionnait donc si vous avez des agences immobilières et bien regardez si vous n'avez pas essayé de De mettre ça de ça sur vitrine et puis si vous avez souhaité l'investir ou jeter ou proposer ces expériences peut-être vous avez trouvé ça intéressant ou même d'ailleurs en tant qu'intermédiaire encore on peut très bien imaginer l'intermédiaire de ok je vais créer une plateforme ou je vais référencier toutes ces personnes là ou alors je vais venir même une société de qui qui est spécialisée dans la rénovation de granges pour les transformer en un habitat Et donc d'un coup on a un intermédiaire on voit que le truc est en train d'augmenter et donc on peut très bien aller démarcher tout un tas de personnes qui ont des granges en leur disant regardez il y a peut-être quelque chose à faire et nous on peut rénover votre chose tu m'amènes vers mon idée suivante donc c'est pas mal là tu m'as fait une transition sans le savoir L'idée suivante qui marche et ça c'est certain et on va être confronté de façon à un problème d'ordre juridique donc s'il y a des gens qui connaissent pas l'immobilier et qui veulent commencer quelque part je pense que c'est par là C'est la rénovation énergétique et les bâtiments déphasés alors rénovation énergétique c'est clair c'est les DPE machin il y a déjà des boîtes qui sont lancées dessus notamment Masteos mais bon Masteos avec les difficultés qui sont connues bah il y a une place à prendre ou en tout cas pendant un temps le temps qu'il soit totalement racheté machin il y a des trucs à exploiter ça on n'y coupera pas rénovation énergétique il y a trop de passoires thermiques il y a trop de bâtiments inutilisés il y a trop Je crois que tu as rien que sur la ville de Bordeaux on a 4000 ou 5000 logements inutilisés ça faut que ça change ça il y a un marché ça je mets ma main couper Et l'autre truc plus complexe mais plus rémunérateur c'est ce qu'on appelle le bâtiment déphasé donc là c'est tout ce qui est friche industriel ancienne usine machin anciens centres commerciaux mais tu vois qui marche plus anciens hypermarchés mais la zone est devenue un peu désertée donc tu as 15 000 mètres carrés dont personne ne sait quoi foutre ça ce cette classe d'actifs et ça pour avoir de l'interne il y a de très très gros fonds avec lesquels on bosse Qui se concentrent Essentiellement sur cette classe d'actifs là pourquoi tu n'auras pas de problème pour avoir des permis de construire parce que Mais parce que c'est une friche donc La mairie le gouvernement sont très contents que ce truc là se barre et que ça arrête d'être un problème Point numéro un point numéro deux c'est des trucs que souvent tu achètes moins cher que des terrains à bâtir classique puisque c'est compliqué personne n'en veut c'est pas beau il y a de la démolition faut savoir faire Trois tu as des subventions voire des fonds d'investissement qui sont spécialisés là dedans et enfin ou les deux en même temps pour redonner aux friches industrielles ça ça nous sert d'une gros truc pour être clair et je recoupe avec ce qu'on se disait au début nous On a fait notre truc à l'étranger et ensuite sur le marché français notre notre gros focus c'est ça c'est ça parce que je pense qu'avec toutes les lois de type zan et tout ça on va faire de moins en moins de promotion comme on le faisait avant assez à c'est à dire un terrain vide artificialise tout tu montes dessus et ainsi de suite on va en faire beaucoup moins par contre utiliser de du bâtir existant utiliser de l'actif je pense que c'est la la classe d'actifs qui va le mieux se comporter j'en suis à peu près je suis à peu près convaincu et nos clients investisseurs nous le prouve et nous le montrent renault réhab et friches L'idée de base en fait t'en fais ce que tu veux c'est à dire tu l'as dit toi même tu peux être intermédiaire sur ces sujets là tu peux comme nous faire un logiciel data pour les trouver nous on a construit des algos qui permettent de les trouver partout et en fonction de ce que tu veux faire si tu veux faire un datacenter bah tous les trucs que t'as autour et qui te permettent d'aller chercher ce dont tu as besoin et ainsi de suite donc tu peux être intermédiaire tu peux monter des produits tech tu peux être promoteur spécialisé dans ce genre de truc tu peux être fonds d'investissement spécialisé dans ce genre de truc tu peux être société de construction spécialisé dans ce genre de truc de dépollution de démolition de De vente derrière de gestion de d'exploitation tu peux trouver 1000 cas d'usage mais par contre en s'appuyant sur une classe d'actifs qui a le plus d'avenir si tu veux nous on le regarde de deux de trois ordres on va dire intermédiaire data tech et notre forme notre format de promotion promotion co promotion ok très smarts et ça je pense que le marché est pas infini mais il est encore loin loin loin d'être d'être épuisé loin loin loin et comment tu les trouves ces maisons ces appartements qui qui alors nous nous on a des logiciels nous on a des logiciels qui nous permettent de faire en interne donc si tu veux on va via du scraping des algos et puis on en tire des règles ainsi de suite donc ça ça marche assez bien et puis après du sourcing via notre réseau d'appartement d'affaires et les deux mélangés et ça suffit pour avoir assez de boulot assez de boulot pour pour 50 et un gars lambda qui veut enfin ou un gars lambda un mec qui a pas qui a pas accès à la techno comment il pourrait s'y prendre si t'as pas accès à la techno ben tu le fais à l'ancienne quoi tu fais ce qu'on appelle la pige tu vas sur le bon coin sur ce logé tu te repasses tous les trucs à la main un à un tu t'appelles les agences tu descends en bas de chez toi enfin tu as l'immobilier ça a commencé comme ça enfin tu descends en bas de chez toi tu vas rencontrer les agences tu prends un café avec elle tu leur explique ce que tu veux faire tu leur explique que tu as un peu de fond et que t'es capable de mener une reno parce que t'es malin tu es brouillard et ainsi de suite ça de la pige à la limite tu postes un peu sur les réseaux sociaux en mode ouais j'achète votre passeur thermique machin il y a des boîtes qui font ça et puis tu fais du content tu te créé une communauté T'en fait un t'en fait deux t'en fait trois tableau que tu fais confiance t'en fait huit bon en ce moment faut vraiment que t'a de bon que te fasse confiance mais ok et puis et puis go quoi mais de ça tu peux tu peux tu peux pour le coup bien vivre même à petite échelle toi tu vas te faire des marges de l'ordre de en fait ça revient à faire du marchand bien mais tu vas te faire des marges de l'ordre de 20 % tu vois donc Tu pourras pour peu que tu arrives à lancer la machine tu vas bien en vivre et si tu es sur de l'appart ou de la petite maison ou quoi t'as pas trop de problèmes de commercialisation si tu commences à le faire en mode prendre des anciens tu as des anciens au champ des années 70 et tout péter pour en faire je sais pas quoi et t'as 80 logements à sortir là c'est un autre délire là c'est complètement un autre délire là tu as du risque et en ce moment tu n'es pas du tout sûr de t'en sortir bien sur la partie commercialisation par contre sur la partie entrée sur la partie permis là tu vas être tu vas être plus facile que si tu allais attaquer que si tu allais attaquer du terrain vague actuellement qu'il faut artificialiser

ok hyper intéressant est ce que tu veux est ce que tu as une cinquième idée de business à partager ou pas

j'en avais j'en avais d'autres en effet mais je vais en choisir une tu en avais une dernière toi ? non non non non ok alors alors écoute moi il y en a trois il y en a trois qui me plaisent qui me plaisent bien on va les passer rapidement parce qu'il y en a deux qui qui sont un peu pareils on a dit en ce moment tu as un problème d'accès au crédit avec les banques avec la hausse des taux machin et c'est ça qui a en partie notamment dans le neuf ça a plus fin de loi de défiscalisation encore une fois pour ceux qui diront qu'on n'est pas précis n'hésitez pas à poser des questions parce qu'en effet c'est une telle intrication de trucs qu'on peut pas là en un podcast de tu as de 45 minutes passer sur tous les points mais t'as la fin des lois de défiscalisation qui a commencé à poser problème et ainsi de suite c'est un c'est un mélange de plusieurs problématiques mais en tout cas une des grosses problématiques étant l'accès au crédit et ça je pense qu'il y a un business à les trouver autour on a beaucoup de fintech qui se sont développés tu vois pour donner des garanties et tout ça et il y a un truc qu'on a aux états unis qui a été lancé aux états unis et que nous n'avons pas en France qui est des boîtes qui te permettent de en fait ils te font un apport pour que tu puisses acheter ton bien immobilier et ensuite tu leur rembourses l'apport en même temps que tu rembourses la banque mais ils sont plus ou moins copropriétaires de la boîte alors à définir parce que ce qui est juridiquement possible aux états unis les pas forcément en france j'ai pas fait d'étude là dessus mais en tout cas ce que je sais c'est que si t'arrives avec un produit qui permet à madame michu d'avoir accès au crédit je pense que tu auras un paquet paquet paquet de clients assez rapidement parce que aujourd'hui c'est compliqué aujourd'hui soit les gens ils leur manquent de l'apport soit voilà soit leur salaire est pas assez élevé ainsi de suite donc il faut aussi augmenter l'apport et je pense que si tu as une boîte qui arrive à prendre ce risque là et à le rémunérer d'une manière ou d'une autre tu peux vraiment avoir une croissance assez exponentielle puisque les 60 % de ventes qu'on fait en moins c'est pas spécialement que les gens ils veulent pas acheter c'est que les gens pour beaucoup ils peuvent plus acheter donc si tu arrives à résoudre ça tu t'ouvres un sacré paquet de business et tu auras un paquet de promoteurs qui sont ravis de devenir que tu as on va dire partenaire avec toi pour t'envoyer leur stock et ça ça ça se fait déjà aux états unis ou pas ça se fait déjà aux états unis avec une boîte dont j'ai malheureusement bouffé le nom ok mais il y a une boîte qui avait levé des sommes assez importantes de l'ordre de centaines de millions entre 100 et 300 on va dire un truc comme ça ils avaient levé beaucoup d'argent pour mener ce projet à bien je ne sais pas où en est le projet actuellement mais ce qui est certain ce qui est certain c'est que c'est que c'est un truc qui qui à mon avis en france prendrait assez vite et assez bien et ce qui alors ce qui est mais proche de ma deuxième idée qui est un truc financier en fait qui est un truc auquel je crois beaucoup on a déjà parlé dans d'autres d'autres épisodes mais c'est la tokenisation Tu vois cet après midi là dans dans quelques heures je discute avec une boîte avec une boîte qui fait ça pour qu'on voit comment on peut l'intégrer chez nous et ainsi de suite et enfin comme on peut avoir du flux croisé je passe les détails je citerai la boîte s'ils me disent ok tu vois mais avec des supers entrepreneurs qui ont monté un truc très malin pour tokeniser facilement dans un cadre légal acceptable et ainsi de suite donc voilà et ça je pense que la tokenisation IMO c'est un truc qui va vraiment vraiment vraiment exploser et de toute manière on en parlait dans les épisodes web 3 la tokenisation des real world assets est quelque chose qui va faire un grand efforceur de ce truc là ça fait plusieurs fois que je le dis et j'espère qu'au bout d'un moment je vais finir par avoir raison mais je suis à peu près sûr c'est hyper important et donc dans l'IMO encore plus Donc voilà j'avais cette idée de grâce à la finance aider à reliquer fil marché tu vois

et concrètement comment est ce que comment est ce que des mecs qui veulent se lancer maintenant qui n'ont pas forcément les moyens peuvent arriver et dire je vais venir tokeniser des biens immobiliers enfin de manière de manière extrêmement concrète comment est ce qu'ils font c'est quoi les marches Comment est ce qu'ils trouvent les clients d'un point de vue légal j'imagine que doit y avoir une paprace énorme à arriver parce que je sais que ça se fait un peu aux états unis enfin il y a une boîte il y a des français qui ont lancé ça aux états unis d'ailleurs j'ai investi chez eux ils sont aussi un peu au canada mais ils sont pas encore en france il y a peut-être une raison aussi à ça

alors le alors t'as des sujets alors là on a Des sujets légaux qui sont indépendants de est ce que tu as des moyens pour commencer ou pas les sujets légaux T'as beau avoir 100 millions si tu respectes pas la loi surtout sur du libo qui est quand même un truc très très très très très regardé faire des dingueries c'est une très mauvaise idée Comment ils s'y prennent ben je t'en dirai plus cet après midi parce que là pour le coup c'est pas réalité c'est un truc en marque blanche donc donc si tu veux je t'en dirai plus Peut-être dans un prochain épisode quand j'aurai vraiment les idées claires mais de ce que je comprends ils te fournissent une solution de tokenisation toi tu mets ton asset ton asset il est il est baqué avec un contrat de type contrat obligataire donc c'est des obligations concrètement comme du crowdfunding Tu divises en un nombre de parts que tu choisis donc n'importe quoi le ticket minimum c'est 1000 euros ton bien il vaut 100 000 euros donc t'as 100 parts Et les gens achètent des parts de 1000 euros et comment tu trouves ça tu te démerdes par contre ça j'en suis sûr tu te démerdes avec ta communauté donc clairement c'est pas eux qui vont chercher la communauté c'est toi qui te débrouille donc toi il faut que tes investisseurs nous c'est pas un sujet puisque notre métier sans tokenisation c'était de trouver des investisseurs qui vont sur des des projets mo on va dire off market fondamentalement c'est ça qu'on vend et donc Versions tokens ou pas c'est autre chose mais je pense qu'un jour tu auras un acteur peut-être nous j'espère qui ouvrira au grand public et qui dira ok maintenant tout le monde peut y aller mais pour ça ça demande là du juridique ça demande des agréments amf ça demande tout un paquet de choses qui sont au moment où on se parle extrêmement chronophages pénibles compliqués et qui ouvre un niveau de questionnement sur tes process et la manière dont tu fais les choses qui Ensuite un cas de juridique en france qui quand même définit ce que tu en fait tu tokenise jamais il y a un abus de langage tu tokenise jamais d'immobilier en fait ce que tu tokenise c'est une sas qui détient un bien immobilier la réalité c'est ça en fait et derrière c'est matérialisé en tout cas dans le cadre de ce que moi je sais c'est tokenisé c'est matérialisé par un contrat d'obligue par un contrat d'obligue entre un prêteur et une société il s'avère que cette société détient juste un enfin un ou plusieurs d'ailleurs mais théoriquement un bien immobilier et comment tu commences ça s'il n'y a pas de fric ben compliqué pour ça c'est quand même un gros morceau t'as intérêt à savoir dev une solution De titrisation c'est ça le truc et puis faire du marketing machin non ça je pense que c'est ça c'est clairement le genre de boîte où je me je peux me tromper mais c'est clairement le genre de boîte qui va suivre soit un trac vici soit qui va suivre un trac crypto version 2022 genre ic o machin et puis tout le monde s'excite ok d'ailleurs ce qu'il a fait c'est d'ailleurs ce qu'a fait propi aux états-unis tu en as deux ta réalité donc les français donc tu parlais et ta propi et propi tu peux les trouver sur coinbase et tous ils ont sorti un coin qui permet de faire les transactions leur coin

ok est ce que tu veux Compléter est-ce que tu as

non je pense que je pense qu'on a fait bien le tour je pense qu'on a fait bien le tour donc voilà les les grands si tu veux pour conclure entre guillemets la vidéo comme on fait d'habitude je pense que le merdier va durer à minima la situation compliquée va durer à minima six mois et se résoudra dans l'année moi je vois bien cette cette ordre tu vois ce calendrier là maintenant comme on a réagi au début un peu sur l'extrait l'extrait vidéo mais le sujet c'est de dire il y a des opportunités ou oui mais il faut pas croire qu'elles sont faciles et qu'on va claquer des doigts et que tout se passe bien la réalité c'est pas ça la réalité c'est ça reste compliqué mais ça déclenche des opportunités et si tu veux te lancer dans limo maintenant il faut rester agile déjà de 1 et il faut être capable de saisir ces opportunités là sans t'enfermer dans un truc qui est qui est trop tradi et qui risque à un moment de te péter la gueule moi si je devais me relancer aujourd'hui je sais pas exactement laquelle des idées qu'on a évoqué je choisirais si tu veux mais ce qui est sûr c'est que j'irai là où les trucs sont encore liquide et ça marche bien là où je reste agile et là où le marché est le le moins touché actuellement quitte à ce que à long terme soit pas tout à fait ce que je veuille faire parce que j'ai envie de faire c'est rien du luxe machin ou je sais pas quoi mais en tout cas pour commencer pour sortir de sortir les décoller les pieds du sol là je j'irai vers ces trucs là et nous ce qui nous tu as ce qui nous a beaucoup aidé dans cette période là c'est de rester agile avec une grosse capacité à à bouger d'actifs en actifs en fonction de ce qui fonctionne si on était des mecs spécialisés sur une classe d'actifs si tu l'as mal choisi parce qu'elle marchait il y a deux ans et marche plus aujourd'hui t'es baisé

all right et je te propose aussi qu'on fasse un follow-up un follow-up comment dire un épisode follow-up sur ça dans quelques semaines avec avec certains de mes de mes associés on choisira en fonction de la problématique qu'on veut attaquer mais

eux sont à chaque fois spécialisés sur un des sous-jacents et donc je pense ça pourrait être intéressant tu vois si on a des questions ou que ça intéresse vraiment les gens sur un type de sous-jacents j'ai n'importe quoi si c'est les agences bah comme tu le sais mon associé est président de la FNAF machin et donc ça peut tu vois on peut avoir des insights vraiment ultra précis sur le marché à voir ce qu'il est capable de dire mais voilà

ouais avec plaisir et puis même faire venir des acteurs des mecs qui ont réussi à lancer des business qui sont rotables dans la tokenisation immobilière alors que ce soit tes partenaires ou alors les mecs de reality si on arrive à les contacter

je pense que ça peut être super intéressant de les faire venir comprendre un peu leur business model comprendre un peu les coulisses et aussi comment ils ont réussi à Est-ce qu'ils ont été si impactés que ça ou pas pendant le bear market ce dont j'ai pas l'impression voilà je pense que ça peut être intéressant de leur poser ce type de question là c'est hyper intéressant parce que tu vois on a eu un marché compliqué immobilier on a eu un bear market crypto si l'intersection crypto-emo elle a continué à marcher c'est une information que j'ai pas au moment où on se parle mais c'est une information super importante super importante ça veut dire que t'as vraiment sur les cryptos dans la sphère crypto que tu as un marché de reversement entre guillemets vers un crypto actif qui semble plus solide ça pourrait vouloir dire ça j'en sais rien c'est totalement une réflexion sur le moment mais mais ce serait hyper intéressant d'avoir cette cette info

carrément bah écoutez à la prochaine alors